أهم النقاط
- لا تنتقل ملكية العقار إلا بالتسجيل في الشهر العقاري.
- حكم صحة التوقيع لا يثبت الملكية.
- ابحث عن الرهون والدعاوى والأقساط والمتأخرات قبل الدفع.
- حدد في العقد ما إذا كان المبلغ المدفوع عربونًا أم جزءًا من الثمن.
لماذا تُعد مراجعة الملكية أمرًا جوهريًا في مصر؟
وفقًا لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦، لا تنتقل ملكية العقار، سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة إلى الغير، إلا بالتسجيل في مكتب الشهر العقاري. فعقد البيع الموقع غير المسجل يرتب للمشتري حقوقًا شخصية في مواجهة البائع، لكنه لا يجعله بذاته مالكًا مسجلًا.
وكثير من العقارات في مصر غير مسجلة، وتُتداول بسلسلة من العقود العرفية تنتهي إلى مالك مسجل أو مطور عقاري أو تخصيص من جهة الدولة. وشراء هذه العقارات شائع، لكنه يجعل المراجعة المسبقة أكثر أهمية.
كثير من العقود العرفية مؤيدة بأحكام قضائية. فحكم صحة التوقيع يثبت فقط أن التوقيع صادر ممن نُسب إليه، ولا يثبت أن البائع مالك، ولا ينقل الملكية.
أما حكم صحة ونفاذ عقد البيع فأبعد أثرًا، ويمكن تسجيله. ومع ذلك فقوته مرهونة بسلامة ملكية من باع. فاقرأ هذه الأحكام بوصفها حلقة في السلسلة، لا دليلًا قائمًا بذاته.
ما الذي تراجعه بشأن البائع؟
ابدأ بالشخص الذي سيوقع العقد، ثم تتبّع كيف آل إليه العقار.
- الهوية: مطابقة بطاقة الرقم القومي أو جواز السفر للاسم الوارد في مستندات الملكية
- تسلسل الملكية: كل العقود من المالك المسجل أو التخصيص الأصلي حتى البائع، دون انقطاع
- الوكلاء: إذا وقّع شخص نيابة عن المالك فاقرأ التوكيل، وتأكد أنه يجيز البيع صراحة وأنه لم يُلغَ
- الورثة: إذا كان المالك متوفى فلا بد من مشاركة جميع الورثة، وثبوت الوراثة على النحو الصحيح
هل العقار خالٍ من الديون والنزاعات؟
في العقار المسجل، اطلب كشفًا رسميًا من مكتب الشهر العقاري يبين الحقوق المقيدة عليه كالرهون. أما العقار غير المسجل فلا يوجد له سجل واحد يمكن الاعتماد عليه، فتتسع دائرة المراجعة لتشمل:
- الرهون وغيرها من الضمانات لصالح البنوك أو المطور
- الدعاوى المنظورة بشأن العقار، ومنها مطالبات مشترين سابقين
- الأقساط غير المسددة للمطور أو للجهة الحكومية التي خصصت الأرض
- متأخرات الضريبة العقارية والمرافق ومصروفات الخدمات
- ما إذا كانت الوحدة مشغولة بمستأجر، وأي قانون إيجار يحكم العلاقة
هل أُقيم المبنى وفقًا للقانون؟
راجع ترخيص البناء وقارنه بما نُفذ فعلًا. فالأدوار الزائدة أو التعديلات المخالفة للترخيص قد تعرّض الوحدة لإجراءات المخالفات والغرامات ومشكلات في توصيل المرافق وفي التسجيل. واسأل عما إذا كان قد قُدم طلب للتصالح في مخالفات البناء أو تم البت فيه.
وراجع كذلك الوضع القانوني للأرض. فالبناء على الأرض الزراعية مقيد بحكم القانون. وفي المدن الجديدة، تأكد أن الأرض خُصصت من الجهة المختصة وأن المطور التزم بشروط التخصيص.
الشراء على الخريطة: ماذا ينبغي أن يتضمن العقد؟
حين تشتري من مطور قبل اكتمال المشروع، يكون العقد هو الجانب الأكبر من حمايتك. فاحرص على أن يتضمن:
- ما يثبت ملكية المطور للأرض أو حقه عليها، وحصوله على تراخيص المشروع
- وصفًا واضحًا للوحدة: المساحة والدور والمواصفات والتشطيب
- جدول السداد، وأثر التأخر في أي قسط
- موعد التسليم، والجزاء المترتب على التأخر فيه
- مصروفات الخدمات ووديعة الصيانة واتحاد الشاغلين
- كيفية إنهاء العقد من أي من الطرفين، وما يُرد عند الإنهاء
ماذا عن العربون وطريقة السداد؟
ادفع عن طريق بنك أو بوسيلة يمكن تتبعها، لا نقدًا، واحتفظ بإيصالات باسمك.
وتأكد أن العقد يذكر أسماء الطرفين كاملة، ويصف العقار بعنوانه وحدوده، ويحدد الثمن وطريقة سداده، ويبين من يتحمل رسوم التسجيل والضرائب.
وانتبه إلى وصف المبلغ بأنه عربون. فوفقًا للقانون المدني، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يعطي العربون لكل منهما حق العدول عن العقد؛ فإن عدل من دفعه فقده، وإن عدل من قبضه رد ضعفه. فاحرص على أن يحدد العقد ما إذا كان المبلغ عربونًا أم جزءًا من الثمن. ويخضع تملك الأجانب للعقارات لقواعد وقيود إضافية، ينبغي التحقق منها قبل دفع أي مبلغ.
متى تستشير محاميًا؟
الوقت المناسب هو قبل دفع أي عربون. فالمحامي يستطيع مراجعة تسلسل الملكية وإجراء الكشوف وصياغة العقد أو تعديله. ويقدم مكتب الأمثل للمحاماة المشورة في المسائل العقارية بالقاهرة منذ عام ١٩٧٧.
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية، والإجراءات والرسوم والمتطلبات قابلة للتغيير، فاطلب مشورة تخص حالتك.
أسئلة شائعة
هل يكفي حكم صحة التوقيع لإثبات الملكية؟
لا. فهو يثبت فقط أن التوقيع على العقد صحيح، ولا يثبت أن البائع كان مالكًا للعقار، ولا ينقل الملكية. أما حكم صحة ونفاذ العقد فأبعد أثرًا، لكنه يظل مرهونًا بسلامة ملكية البائع نفسه، فلا بد من مراجعة السلسلة كاملة.
هل يمكن شراء عقار غير مسجل في الشهر العقاري؟
نعم، وكثيرون يفعلون ذلك. لكن المخاطر أعلى، لعدم وجود سجل عام واحد يبين كل الحقوق والمطالبات. لذلك يلزم تتبع سلسلة العقود حتى مالك مسجل أو تخصيص رسمي، والتحقق من عدم وجود بيوع سابقة أو ديون أو دعاوى قبل الدفع.
ما الفرق بين العربون والمقدم؟
وفقًا للقانون المدني يعطي العربون كل طرف حق العدول عن العقد ما لم يُتفق على غير ذلك؛ فمن دفعه يفقده إن عدل، ومن قبضه يرد ضعفه إن عدل. أما المقدم الذي يُعد جزءًا من الثمن فلا يرتب هذا الحق. وينبغي أن يحدد العقد بوضوح أيهما تدفع.
يقدّم هذا الدليل معلومات عامة عن القانون المصري، ولا يُعدّ استشارة قانونية، وقد تتغير الإجراءات والمواعيد. تحدّث مع محامٍ بشأن قضيتك.